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司法拍卖房屋和土地涉及税收问题解析|金亚太房产律师团队

发布时间: 2018年3月12日 合肥建筑工程律师   http://www.hfjzgcls.com/

司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中,按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产,以清偿债权人债权的行为。


司法拍卖客观上导致了被拍卖人发生转让房屋和土地使用权的涉税行为,因此会产生相关纳税义务。主要涉及税种包括增值税及其附加税、土地增值税、契税、印花税、企业(个人)所得税等。


按税法规定,上述各税种除契税、印花税外的纳税义务人均为被执行人。但不少地方出于案件执行的现实原因,往往在拍卖公告中明确“税费由买受人承担”。目前,南宁市的国、地税机关已与法院建立了政务协作的机制,对于涉及拍卖、变卖被执行人资产的执行案件,法院会及时将相关情况书面告知法院所在地的税务机关,由税务机关确定被执行人和买受人分别需要缴纳的税款。


下面,我们就被执行人是公司时区分不同情形进行讲解,以期在司法拍卖环节,被执行企业或竞买人能够对相应的涉税成本进行全面的评估(被执行人属于不同情形的,具体计算方法和税收优惠并不相同。这些情况包括:被执行财产是房屋还是土地、被执行人属于小规模纳税人还是一般纳税人、被执行人的不动产相关资料是否完备、被执行人的不动产是住房时是否符合税收优惠政策等等):


一、增值税


(一)被拍卖的是房产时


根据《纳税人转让不动产增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016年第14号),需要区分以下情况:


注:全额指全部价款和价外费用;差额指全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价。


(二)被拍卖的是土地时



需注意的事项:


1.关于合法有效凭证的问题

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。这里凭证是指税务部门监制的发票,法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书,国家税务总局规定的其他凭证。


2.关于差额纳税时无法提供发票的问题

根据《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第73号),纳税人转让不动产,按照有关规定差额缴纳增值税的,如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,进行差额扣除。


3.关于其它税种的计税依据是否含增值税的问题

不动产转让除需要缴纳增值税外,还涉及多个税种的纳税义务,其交易金额需要在缴纳增值税后,进行不含税换算,才能做为其它税种的计税依据。根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号),“计征契税的成交价格不含增值税”,“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目”。特别需要注意的是,上述43号文件并无对印花税的计税依据是否含增值税进行规定,目前南宁市大多数税务机关的执行口径是,如果合同中明确约定了价税分离的,允许按不含税价来确定相关合同印花税的计税依据。


二、土地增值税


公司转让不动产需要根据《土地增值税条例》缴纳土地增值税。在相关成本费用扣除项目的资料完备的情况下,土地增值税采取四级超率累进税率计算征收。如果相关资料不齐全,则进行核定征收。


(一)被拍卖的是房产时


鉴于通常司法拍卖的房产均属于《土地增值税条例》中所称的“旧房”,本处仅讨论“旧房”拍卖时的情形。


1.房产相关资料完备

如果可以提供房产评估价格的,则按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。


如果无法提供房产评估价格的,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。


2.房产相关资料不完备

对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,实行核定征收。需要特别强调一下,出于法律责任的考虑,税务机关对于任何税种的征收均以正常计算缴纳为原则,以核定征收为例外,大家不要想当然地认为可以适用核定征收率来计算税收成本。


具体核定征收率,可根据《南宁市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》(南宁市地方税务局公告2016年第2号)第一条第四款“以上(一)至(三)项【注:指纳税人转让普通住宅、非普遍住宅和商铺、写字楼、别墅、其他建筑物等三类行为】具体核定率由主管税务机关根据实际情况确定,纳税人转让其取得的不动产,符合核定征收情形的,比照上述(一)至(三)项同类型房产的核定征收率执行【注:即普通住宅不低于5%,非普通住宅不低于6%,其它在市区范围内(不含武鸣区)不低于8%;武鸣区(含东盟经开区)及五县范围内核定征收率不低于7%】。”


即,针对不同类型和不同地区的房产,按5%、6%、7%、8%的核定征收率进行计征。


(二)被拍卖的是土地时


1.土地相关资料完备

按《土地增值税条例》中的标准计算方法计算增值率后,适用四级超率累进税率计算征收。


2.土地相关资料不完备

根据《南宁市地方税务局关于明确南宁市法院拍卖土地使用权土地增值税核定征收率的公告》(南宁市地方税务局公告2016年第1号)第一条,“南宁范围内纳税人拥有的土地使用权经法院拍卖,且无法根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关规定据实计算增值额的,按8%核定征收土地增值税”。


三、契税


契税的纳税人为不动产和买受人。


(一)拍卖房屋


根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)的规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买家庭的第二套住房。


对于不符合上述优惠条件的,按3%税率计算征收。


(二)拍卖土地


按3%税率计算征收。


四、印花税


《拍卖成交合同》或者《执行裁定书》按“产权转移书据税目”,以交易金额的万分之五缴纳印花税,被执行人及买受人均是纳税义务人。


五、企业所得税


被执行人需按《企业所得税法》规定,将财产转让收入并入当年应税所得计缴企业所得税。

来源:文鳐地产内参

律师:江海俊 [安徽]

安徽金亚太律师事务所

文章来源:合肥建筑工程律师

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