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工程项目代建人优势探讨

发布时间: 2018年2月10日 合肥建筑工程律师   http://www.hfjzgcls.com/

提要:在全国范围内推行政府投资项目代建制的过程中,同其他代建单位相比,房地产企业作为项目工程的代建单位,在组织结构、技术管理、资金管理、项目管理、风险管理等方面有着明显的比较优势。

  关键词:房地产企业;代建;资金管理;风险管理;比较优势

  建设工程的代建制度是国际上通常采用的一种工程项目管理模式。在我国,“代建制”是指政府投资主管部门对政府投资基本建设项目,按照建设(使用)单位提出的使用与功能要求,采用招投标方式选定专业工程项目管理单位(代建人),委托其进行项目建设,建成竣工验收后移交给建设(使用)单位的项目管理制度。

  在各省市大力推行代建制度的同时,由于国家还没有统一的关于代建制的管理办法或法规,根据各省、市的政府投资省属非经营性项目代建管理办法一般规定,代建机构一般必须具备以下条件:

  (1)具有独立的事业或企业法人资格;

  (2)具有与从事项目建设管理相匹配的组织机构、管理能力、专业技术人员和管理人员;

  (3)具有与代建项目规模相应的设计、监理、工程咨询、施工总承包、房地产开发一项或多项资质;

  (4)具有与开展项目代建工作相适应的资产。

  由于在项目建设中代建人具有法人地位,拥有法人的权利,同时承担相应的责任。选择什么类型或选择具有什么资质类别的法人机构来作代建机构,现在还没有统一的认识和相关的政策规定。按照国家目前可从事类似代建工作的法人机构来看,基本上分为三大类:一是管理咨询类公司。包括项目管理公司、工程监理咨询、造价管理、招标公司、具有咨询资质的设计院等;二是工程施工总包类公司。例如,施工总包单位;三是房地产开发公司、投融资公司等。那么,在具体的项目代建单位发包过程中,选择什么样的代建单位是发包人直接面临的问题。如何选择代建机构,要结合政府投资项目的特点考虑,首先以满足使用人的合理需求为目的,兼顾资金来源、偿还及管理,综合各项因素使投资和建设的风险降到最小。同时,应充分考虑目前代建单位根据代建合同需承担的工作内容和主要职责。

  现阶段代建单位的工作内容和主要职责主要分为项目建设前期阶段、项目的实施阶段以及项目竣工验收阶段:

  (1)项目建设前期阶段,依据批准的项目建议书组织开展项目可行性研究报告编制及报批工作;组织开展工程勘察、设计等招标工作,并将招标、投标情况和中标通知书报省代建项目管理部门备案;组织开展项目初步设计及概算的编制及报批工作;办理计划、规划、土地、拆迁、施工、环保、消防、水电、园林、绿化和市政等有关报批手续;

  (2)项目的实施阶段,组织施
工图设计文件的编制及报审工作;组织工程施工、监理和设备、材料采购招标,并将招标、投标情况和中标通知书报省代建项目管理部门备案;负责工程合同的洽谈与签订;编制项目年度投资计划和年度基建支出预算,报送省代建项目管理部门和使用单位;向省建设行政主管等有关主管部门报告工程质量安全情况;

  (3)竣工验收交付阶段,组织工程中间验收和竣工验收,并将验收结果报告省代建项目管理部门;编制项目竣工财务决算报告,经省代建项目管理部门审查后报省财政部门审批。负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交,并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。

  随着国家投资体制改革的进行,现阶段以房地产企业公司作为代建机构比其他企业具有优势,更为可行。

  房地产企业作为代建人的组织优势。房地产企业作为独立运营的企业,有自己完整的企业组织机构,最重要的是其组织机构的职能同同代建人的工作内容和主要职责基本相吻合。房地产企业除了领导者外,会设立前期策划、规划设计、预算合同、物资采购、工程管理、法规财务、营销等职能部门,这些职能部门恰好同代建人在项目建设前期阶段、项目的实施阶段以及竣工验收交付阶段各专项工作相匹配,各部门人员各自对自己承担的项目建设角色相对应,在承担代建项目时不存在角色转换,更加便捷地开展各项工作。并且,在现阶段成熟的房地产企业均采取项目管理制度,在实行代建项目的管理过程中,不需要调整自己的原有组织机构,而仅仅利用现有组织模式,根据承担代建项目的具体情况成立一个新的项目管理部即可。

律师:江海俊 [安徽]

安徽金亚太律师事务所

文章来源:合肥建筑工程律师

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